In seiner Entscheidung vom 13.01.2010 hat der BGH festgestellt, dass der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV sind.

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Der Fall im Einzelnen:

Die Beklagten waren seit 1983 aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen Mietvertrages Mieter einer in B. gelegenen Wohnung der Kläger. § 4 Nr. 9 des seinerzeit von der Vermieterin verwendeten Formularmietvertrages enthält folgende Bestimmung:

    "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)."

    In § 13 des Formularmietvertrages ist Folgendes geregelt:

   "Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

    in Küchen, Bädern und Duschen                                                        alle 3 Jahre,

    in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten     alle 5 Jahre,

    in anderen Nebenräumen                                                                     alle 7 Jahre."

Zugleich verpflichteten sich die Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung gegen eine im Einzelnen näher geregelte Kostenerstattung/Mietfreiheit. Außerdem erbrachten sie gemäß § 23 Nr. 3 des Mietvertrages zur "Sicherung aus Schäden an der Wohnung oder Ansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen" eine Mietkaution von 2.800 DM.

Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der in § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind. (vgl. BGH Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08); BGH Urteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07).

Die Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen.

Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 beschriebenen Inhalt hinaus - zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen.

Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung - sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs - in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder - wie hier - in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind.

(BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 48/09 –, Rn. 3, juris)

Siehe auch das Urteil des BGH vom 18. März 2015, VIII ZR 21/13.

Weitere interessante Artikel finden Sie unter "Aktuelles".