Eine Miet­erhö­hungs­er­klä­rung er­for­dert auch dann keine Auf­tei­lung der Kos­ten nach Ge­wer­ken, wenn die Maß­nah­men au­ßer­halb der be­trof­fe­nen Woh­nung oder an meh­re­ren Ge­bäu­den aus­ge­führt wur­den. Das hat der Bun­des­ge­richts­hof in seinem Urteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 337/21 ent­schie­den. Es ge­nü­ge, wenn der Ver­mie­ter in sei­ner Er­klä­rung die an­ge­fal­le­nen Kos­ten als Ge­samt­sum­me aus­weist und den In­stand­set­zungs­teil durch die An­ga­be einer Quote oder eines be­zif­fer­ten Be­trags kennt­lich macht. 

Vermieterin verlangt nach Modernisierungen Mieterhöhung

Die beklagte Vermieterin erhöhte infolge von Modernisierungen von Wohnungen sowie der Gebäude, in denen sich die Wohnungen befinden, die monatlich zu zahlende Grundmiete. Den Mieterhöhungsschreiben war jeweils eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt. Diese enthielt unter anderem Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil sowie die sich daraus ergebende Berechnung der jeweiligen Mieterhöhung. Die Mieter halten die Mieterhöhungserklärungen bereits aus formellen Gründen für unwirksam und sind der Meinung, dass der Vermieterin kein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete zustehe.

Die Vorinstanz hatte noch entschieden, dass bei umfassenden und kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahmen beziehungsweise solchen, die außerhalb der Wohnung des Mieters vorgenommen würden oder mehrere Gebäude umfassten, zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB eine weitere Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen erforderlich sei. Nur durch zusätzliche Aufschlüsselung nach verschiedenen Gewerken, konkreten Arbeitsabschnitten oder greifbaren Einzelarbeiten könne der Mieter den Kostenansatz des Vermieters auf Plausibilität und Berechtigung überprüfen.

BGH: Formelle Anforderungen dienen dem Mieterschutz - aber keine zu hohen formellen Hürden schaffen

Dieser Ansicht erteilte der BGH nunmehr eine Absage. Die gesetzlich vorgegebenen Formerfordernisse (Textform, Kostenberechnung, Erläuterung) sollen vorranig den Mieter in die Lage zu versetzen, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und darüber hinaus auch zu erkennen, ob die Erhaltungs- (Instandsetzungsanteile) an den Modernisierungskosten auch vom Vermieter getragen worden sind. Jedoch dürften die formellen Hürden für die Mieterhöhungserklärung nicht zu hoch angesetzt werden, damit Vermieter inhaltlich berechtigte Mieterhöhungen auch durchsetzen können und ihnen nicht der Anreiz zur Durchführung von – vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten – Modernisierungsmaßnahmen genommen wird.

So sei es ausreichend, wenn der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung sei grundsätzlich auch bei umfangreichen und entsprechend kostenträchtigen baulichen Veränderungen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden nicht erforderlich.

Dem Mieter bleibt zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht.