Raucher – Kündigung wegen Rauchens in der Wohnung möglich?

Geruchsbelästigung durch in den Hausflur ziehenden Zigarettenrauch

Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages kann unter dem Aspekt einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens begründet sein. Eine solche nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei gegen die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme in schwerwiegender Weise verstößt indem sie sich bei der Nutzung der Mietsache so verhält, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden.

Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung kann bei exzessiven Rauchen überschritten sein, wenn dies zu einer Verschlechterungen der Wohnung führt, die sich mit normalen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen läßt. In einem solchen Fall würde eine Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter sowie eine Schadensersatzpflicht des Mieters entstehen (vergleiche BGH, 5. März 2008, VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439).

Ob diese Umstände die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen und ihn deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigen, ist allerdings im Wege der tatrichterlichen Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.(Rn.16)

Der Vermieter hat im vorliegenden Fall eine Kündigung ausgesprochen und darauf gestützt, dass es zu Geruchsbelästigungen im Treppenhaus komme, weil der Mieter in seiner Wohnung die Aschenbecher nicht leere und nicht ausreichend über die Fenster lüfte. Ob eine Verschlechtung der Wohnung entstanden sei, die sich mit normalen Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lasse, wurde weder durch den Vermieter vorgetragen, noch durch tatrichterliche Erhebung festgestellt.

Der BGH geht in einem solchen Fall daher davon aus, dass sich das Rauchen des Mieters in seiner Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält.(Rn.15) Die Rechtmäßigkeit einer fristlose Kündigung, der bereits nachgewiesener Maßen eine Abmahnung vorausgegangen war, ist durch den BGH deshalb verneint worden.

Ein Zeuge habe bekundet, dass er das Gebäude in seiner Eigenschaft als Makler und Vertreter der Klägerin in den Jahren 2011 und 2012 mehrfach betreten und im Treppenhaus kalten Rauchgestank wahrgenommen habe. In der Wohnung des Beklagten seien jeweils die Rollläden heruntergezogen gewesen. Bei einer dieser Gelegenheiten habe er auch mit Einverständnis des Beklagten dessen Wohnung betreten, in der sich fünf nicht geleerte Aschenbecher befunden hätten und es "wie in einer Räucherkammer" gerochen habe.

Ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, kann aufgrund des mietvertraglichen Gebots der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) gehalten sein, einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann auch eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht.

Bei der Feststellung hinreichender Tatsachenbeweise kann sich das Gericht nicht auf die blose Bekundung von Zeugen berufen, die nicht im Haus wohnen.

Insbesondere ist zu bewerten, ob etwaige Beeinträchtigungen der übrigen Mieter durch Zigarettengerüche aus der Wohnung des beklagten Mieters nur jeweils kurzzeitig andauern, weil sie lediglich das Treppenhaus betreffen, das typischerweise nur zum Verlassen und Betreten des Hauses und nicht zum längeren Aufenthalt benutzt wird. Konkrete Feststellungen dazu, welche Mieter sich überhaupt und in welchem Umfang beeinträchtigt fühlen und/oder beschwert haben, sind bei der Einzelfallbewertung erforderlich.

Eine schwerwiegende Hausfriedensstörung liegt nach Meinung des BGH nicht bereits darin, dass ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus in seiner Wohnung täglich 15 Zigaretten raucht, wenn die Mietvertragsparteien eine derartige Regelung nicht getroffen haben. Das blose Rauchen von bis zu 15 Zigaretten in Verbindung mit mangelhafter Lüftung und Leerung von Aschenbechern sei jedenfalls alleine noch kein Grund zur fristlosen Kündigung.

(BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 – VIII ZR 186/14 –, juris)

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Mai 06 2015
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