Welche Eckdaten sind bei der Verwalterbestellung wesentlich?

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.(Rn.6)

Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 27.02.2015 (V ZR 114/14) nochmals bekräftigt.

In einer Eigentümerversammlung wurde zu TOP 14A beschlossen, den bereits tätigen Verwalter erneut für die Zeit bis zum 31. Dezember 2017 zu bestellen. Unter TOP 15 wurde sodann folgender Beschluss gefasst:

„Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K.      vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar 2013.“

Der BGH vertritt die Ansicht, dass die Auswahl des Verwalters inhaltlich wesentlich durch die wirtschaftlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags bestimmt werde.

Zwar hätten die Wohnungseigentümer zu TOP 15 einen Beschluss gefasst, wonach die Bestellung beendet werde, wenn der Verwaltervertrag keine Mehrheit finde. Dies ändere aber nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Vergütung bei Vornahme der Bestellung nicht gekannt hätten.

Es widerspricht nach Ansicht des 5. Zivilsenats des BGH ordnungsmäßiger Verwaltung, den Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des Verwaltervertrags zu regeln. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung.

Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden.

Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist, aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese- der Üblichkeit entsprechend mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.

 (BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 – V ZR 114/14 –, juris)

Weitere interessante Artikel finden Sie unter "Aktuelles".

Mai 12 2015
nach oben